济南楼市现况：销售遇冷，网签量降但房价涨，土地供应成关键

济南东部郭店区域的楼市，正历经一场微妙的变局，其中冷热情况并不均衡。一方面，刚需客户们紧紧地攥着钱包，处于观望的状态。另一方面，改善型房源相当稀缺，这就致使价格接连四个月不断上涨。而这种结构性的矛盾，将会成为下半年济南楼市的主要旋律。

上半年先扬后抑的真相

今年1月至5月期间，济南新建住宅网签量呈现出一种倒V字走势，伊始在1月时网签量为4252套，紧接着，在2月及3月时猛增至8000多套的高位状态，而后便一路持续下滑，直至5月时降至6974套。济南东部雪山片区有一个楼盘，其销售表示，在2月份与3月份时，周末接待客户数量为200组，然而到如今，锐减至不足100组，并且看房人的质量显著下降。这样一种断崖式的下滑态势，致使不少房企销售团队面临巨大压力，有一位央企销售负责人直言，团队任务难以达成，甚至已经有人开始考虑转行。

成交量与之形成鲜明对比的是，济南新房价格已然实现四连涨，国家统计局数据表明，5月份济南新房价格环比上涨0.7%，同比上涨3.8%，李彬分析觉得，土地供应量萎缩致使新房入市变少，尤其是改善型产品供不应求，抬高了整体房价，而刚需型产品还维持着正常的定价以及销售速度，这种结构性分化使得上半年济南楼市的表现还算“可接受”。

土地供应断崖埋下隐患

在2022年时，济南土地拍卖市场已然给现今的供应不足埋下了伏笔，和2021年相比较，市本级住宅地块成交数量出现了下滑，下滑幅度达到了63%，成交建筑面积同比也减少了，减少幅度为58%，这代表着在未来一到两年之内，济南新房入市量将会大幅度减少，购房者的选择空间会被进一步压缩。

现在改善型房源严重短缺，是由土地供应的断崖式下滑直接造成的。业内人士曾指出，济南楼市供应后期缺少动力的情况正在一步步地呈现出来，购房者因而处于被选择状态中，只能从有限的楼盘里做挑选。李彬猜测，今年下半年济南楼市很难出现显著表现，此地或某一定阶段供应仍旧不足的状况依旧会留存，这样供需不匹配的问题短期内很难被缓和。

开发商与客户的博弈

面对市场出现的变化，济南有不少房企，已从以往那种被动等待客户的状态转变成主动引领客户的状况之时，渴望以各种优惠活动来吸引购房之人。然而，好多访问的人士宣称，此刻的营销举措成效非常小，极难打动那些抱有观望态势的购房之人。尚有楼盘的负责人言称，如今大家都把钱紧紧抓在手中之时，看房的人的数量减少了，达成交易就变得愈发困难了。

这是一个重要因素，即开发商不愿大幅降价。李彬作出解说，改善型房源原本就有限；开发商期望修复利润，且不急于清盘；所以他们不愿意降价售卖，而刚需客户鉴于入市信心不足，更倾向于持续等待。这种僵持状况致使市场成交难以实现放量，双方都在探寻对方的底线，市场欠缺打破僵局的力量。

改善与刚需的分化

在济南生活的市民苏先生，最近跟随中介看过七八个楼盘，作为首改客户，他一直都没有下定决心去出手。他表示依照自己当下的收入状况，再加之近期这段时间楼市利好政策频繁地出现了，所以并不是十分着急。这样的一种心态在改善型客户当中是比较普遍存在的，他们更加关注产品的品质以及性价比的高低，对于价格的敏感度相对来说是比较低的。

需市场展现出别样特点，整体价格相对稳定，刚需顾客观望氛围更浓厚 担心房价走势跌落更严重些。他们同时也为未来具体能获取的收成预期而始终持谨慎看法做法。行业内相关专业人士表明陈述宣称 刚需类产品固然保持一贯流速顺畅之态，客源产品质量却突出显著明显遭下滑降质情形，买家做出抉择评定判断周期也更长。

下半年平稳中的变数

接受访问的人士大多觉得，在今年下半年的时候，济南的楼市会是以平稳作为主要状态的，不会出现大幅度的上升或者下降情况。局部的或者是阶段性的供应不够充足的情况依旧会存在着，特别是对于改善型产品短缺的这种情形在短时间之内是很难去改变的。在这样一种平稳的态势情况下，市场的分化会变得更加显著，不同的区域、不同类型的产品将会展现出不一样的走势分布。

对购房者而言，当下的市场环境，既存在着机会，又有着风险。一方面，改善型房源匮乏，这或许致使价格稳固，另一方面，刚需产品价格相对平稳，可供选择的范围比较大。李彬建言购房者依照自身需求还有经济实力去做出决策，千万不要盲目跟从，也别过度观望。毕竟房地产市场的周期性变动是常态，寻找到符合自己的时机，是更为重要的。

从业者的生存压力

从业者的生存状态会被市场的变化直接施加影响，济南某央企销售团队负责人讲，最近获客艰难，好多人抱观望的态度，团队任务没法完成，有一些人正思考转行。这种职业焦虑在一线销售团队中广泛存在，好行情于4月份停下，剩下的只是越来越大的业绩压力。

某项目位于济南东部，其销售负责人称，上半年指标任务想要完成颇为艰难，表示压力巨大目前看来。下半年市场面前，他们唯有再努力拼搏一番。这种压力，不单源于业绩指标，更是来自对行业前景的那份顾虑。越来越多从业者思考转行之际，市场调整正深刻影响整个房地产行业这一情况也得以体现。

要说在当下这般供应减弱、价格呈现分化态势、观望氛围极为浓重的市场环境之中，刚需购房的人究竟是应当坚决果断地进行出手呢、还是就此继续选择等待呢？