2023年一季度济南楼市量价齐升，新建与二手房成交数据公布
济南楼市，一季度的成绩单已然公布，新建的住宅售出了2.17万套，而二手房的成交更是呈现出翻倍增长的态势，这份所谓的“开门红”背后，究竟隐藏着哪些真实的市场信号呢？
量价齐升背后的真实数据
2023年第一季度，济南新建商品住宅售出数量为2.17万套，其面积是284.95万平方米，与去年同期相比增长幅度为27.06%。其每平方米均价达到14343.88元，跟去年同期相较上涨了8.03%。成交的金额为408.73亿元，与去年同期相比增长比例是37.26%。这些数据源自济南市房地产业协会在4月21日的发布，显示出市场确实处于回暖状况。二手房的表现更为突出，二手住宅交易数量是1.73万套，成交面积为179.05万平方米，与去年同期相比增幅高达113.88%，直接翻了一番还多。
从全市整体商品房的情况来讲，在1月到3月这段时间内，全市新式建造的商品房售卖数量为4.65万套，其面积总计为387.46万平方米，与去年同期相较增长幅度为16.54%。此增长幅度超越了全省的平均水准，这表明济南房地产市场的恢复程度在省内占据着领先的地位。需要留意的是，二手房进行网络签约的面积是204.21万平方米，与去年同期相比增长幅度为111.38%，二手房市场的活跃程度显著高于新房市场。
刚需改善户型占据主导
观察成交面积段可以发现，100至120平方米的户型，其占比为27.3 5%，120至144平方米的户型，占比是44.27% ，这两者加起来总计达到71.62%。此比例相较于2022年底，提升了大约3.22个百分点。这意味着购房的主要力量依旧是刚需以及改善型需求 ，中小户型依旧是市场上的主流选择。144平方米以上的大户型占比相对呈现稳定态势 ，豪宅市场的热度并未被显著放大。
100平方米以下小户型所占的比例正在进一步缩减，这体现出首次购房之人的门槛有所提升，与此同时还表明市场当中小户型的供应或许在降低。购房者愈发倾向于一步达成，去挑选中等面积的房屋，这既能满足居住方面的需求，又能兼顾未来的置换成本。这样一种户型结构的改变，对开发商的户型设计以及产品定位提出了全新的要求。
外地购房者占比明显上升
购房占比之中，非本市户籍家庭的比例达到了24.9%，相比2022年底而言，提高了5.8个百分点，此增幅相当明显，与限购政策的调整直接相关联，2022年下半年济南对限购政策予以优化使得外地人在济购房门槛降低，其效果在一季度数据里得到充分体现，外地购房者的涌入为市场注入了新的购买力。
承接大部分外来购房需求的这部分购房群体主要分布于何处呢？从区域分布情况来讲，历城区、历下区等核心区域承接了大部分外来购房需求。此些区域配套成熟且交通便利，对外地人而言更易于被接受。外地购房者数量的增加，也显现出济南作为省会城市的吸引力正趋于增强态势，人口流入的趋势在持续着。
热点区域出现供不应求
济南楼市区域间的落差极为显著，历城区、历下区、市中区等核心地带，住宅的去化周期仅约9个月，市场内部呈现出短期内供应难以满足需求的状况。东部盛福、长岭山等热门板块的表现格外醒目,新房开盘后的去化比率通常较高，部分楼盘甚至得通过摇号来确定选房资格。这般热度主要凝结于少数几个板块，并未延展至全市范围。
先看高新区、天桥区、济阳区，其去化周期大概在12个月左右，对应的供需大体处于平稳状态。然而其他区域的去化压力依旧非常大，部分远郊板块的去化周期超出了18个月。从整体情形来看，全市住宅可售数量为7.93万套，面积是1063.62万平方米，去化周期约为12.3个月，库存压力有所减轻，不过结构性矛盾仍然十分明显。
价格上涨趋势仍在延续
在3月份的住宅价格指数方面，济南新建商品住宅环比呈现出增长态势，增长幅度为0.7%，累计环比增长幅度为1.4%，于22个重点实施调控的城市当中处在第7位。这般涨幅并非特别地激进，然而上涨的趋势是清晰明确的。二手住宅环比增长了0.4%，这属于自2021年9月以来达成的首次正增长，累计环比增长幅度为0.3%，在22个城市里排在第13位。
热点区域带动了价格上涨，核心区域中，优质楼盘价格上调显著，部分项目在一季度，累计涨幅超过了5%，远郊区域价格依旧较为平稳，甚至个别项目还在进行打折促销，济南市房地产业协会预测，全市住宅价格存在进一步上涨的趋向，不过这种上涨并非普涨，而是分化的、结构性的上涨。
未来供应和走势预判
当前，已取得预售许可的商品住宅库存，大概约为1000万平方米，未取得预售许可的库存，在750万平方米以上。整体来讲，供应量不会出现短缺，然而区域不平衡的问题，短期内很难得到解决。局部热点区域，有可能出现阶段性的供应不足，而其他区域，却面临着较大的去化压力。
济南市房地产业协会给出预判表明，上半年房地产市场情形会持续呈现回暖态势，上半年商品房销售预估会维持在850万平方米左右的水平，全年整体销售规模应当维持在1700万平方米之上。尤为值得给予注意之处在于，二手住宅成交套数已然超过新建住宅，二手房对于新建住宅的需求分流作用愈发显著，部分刚需以及改善型购房者都选择了性价比更高的二手房。
瞧完这份于济南一季度所呈现的楼市成绩单之后，你认为当下是不是适合着手购房的良好时机呢？欢迎于评论区去分享你的见解。
